こんにちは、ガルシアです。
- 不動産投資の管理会社って何を基準に選べばいいの？
- 良質な管理会社を見つけたい
こんな悩みを解決する記事を書きました。
この記事で紹介する信頼できる管理会社の基準5つを読めば、満足のできる管理会社に出会えます。なぜなら僕もワンルームマンション投資で2社の管理会社と関わり、管理会社の良し悪しが分かったからです。
良い管理会社と悪い管理会社の間には明白な違いがあります。その点詳しく解説します。
Contents
【大前提として】管理会社選びをミスると不動産経営はオワる
ものすごい大事なことを先に言うと、管理会社選びをミスると不動産経営はマジで詰みます。なぜなら普段の不動産管理の最前線に立つのは管理会社だからです。
オーナーに代わって管理会社に委託する業務はざっとこんなのです。
- 入居者の募集、選択、契約
- 日常のクレーム対応
- 物件の衛生管理、機能保全
どれも不動産管理の最前線業務ですよね。不動産管理の要とも言える業務（大げさに言えば不動産経営の命）を管理会社に任せるわけです。
いい加減な管理をしている会社なんかに委託することがどれだけ恐ろしいことか分かるでしょう。管理会社選びはそれくらい重要なのです。
オーナー自身で管理はおすすめしない
- 管理会社に任せるくらいならオーナーが管理すればいいのでは？
- ハズレの管理会社引くリスク考えたら自分で管理すればいいと思うけど？
こんな意見もあると思いますが、不動産賃貸の自主管理はおすすめしません。なぜなら手間がケタ違いに増えるからです。
僕が管理会社に委託契約している内容をもう一度お見せしますね。
- 入居者の募集、選択、契約
- 日常のクレーム対応
- 物件の衛生管理、機能保全
これだけの業務を一人でできますか？。ワンルームだけならまだしも一棟管理なら絶対ムリです。
餅は餅屋に任せるのが吉。不動産管理は管理会社に委託しましょう。
【不動産オーナー必見！】信頼できる管理会社の基準5つ
それでは管理会社選びの重要性が分かったところで、信頼できる管理会社の基準を5つ紹介します。
僕も以下の基準を満たす会社を使って賃料管理などのトラブルは一切なくなりました。悪質な管理会社と比べながら解説するので、ぜひ参考にして下さい。
- 丁寧すぎるくらいの説明
- 都合の悪いことも包み隠さず話す
- 経験豊富
- 労務管理が行き届いている
- 新しいことにチャレンジしている
丁寧すぎるくらいの説明
契約内容に関して丁寧すぎるくらい説明する管理会社は信用して間違いありません。なぜなら自社の透明性に全力を尽くしているからです。
僕が今持っているマンションで新たに管理委託契約するときも第一条から順番に噛み砕いて丁寧に解説してくれました。もちろん疑問に思ったところも余さずご回答してくれました。
オーナーさんに対して不安を払拭する管理会社は、万が一トラブルが発生してもスムーズに解決できます。
悪質な管理会社は契約書を渡すだけ
一方、最初に委託した悪質管理会社は一方的に契約書を渡してハンコの捺印を催促するだけでした。
こちらが素人だったこともあってたぶんナメきっていたのでしょうね。（これは私にも非がありますが）
契約条項に関してロクに説明もしない管理会社は使うべきではありません。
都合の悪いことも全部話す
自社にとって都合の悪いことも話してくれる管理会社は信用できます。なぜなら自ら逃げ道を断っているからです。つまり誠実に対応する意志の表れですね。
僕がとある管理会社さんに管理委託契約を結ぼうとしたときに、真っ先に話してくれたのが管理会社にとって都合の悪いことでした。例えばこんなの。
- 空室の時の家賃保証は一切無し
- もし家賃滞納が発生したときは明け渡し訴訟のためワザと家賃保証は止めなければいけない（最大6ヵ月）
いきなりこの話をされたときは「うわぁ、マジかあ」なんて思いましたが、今考えたらトラブルの根になる話を先にしてくれて本当に助かりました。こちらもどんなリスクがあるか知っておきたいですからね。
都合の悪い話を先にしてくれる管理会社はハズレの可能性が低いです。
悪質な管理会社は良いことしか話さない
一方悪質な管理会社は良いことしか話しません。なぜなら都合の悪いことを隠したいからです。
僕が最初に契約した管理会社がこんな感じでした。
- 入居者トラブル一切無し
- オーナーさんの手間はゼロ！
- 空室でもサブリースで保証します。
まあ説明聞いたときは「なんてすごい管理会社なんだ！」本気で信じてしまいましたね（当時の自分をぶっとばしてやりたい）
後になって家賃横領の被害にあったり入居者情報が手元にないなど散々な目に遭いました。
不動産経営に限らずですがカンペキなビジネスなど存在しません。それをあたかも自社を非の打ち所のないように語るのは詐欺同然の管理会社と言っていいでしょう。
経験豊富
質のいい管理会社はキャリアがそれなりにあります。なぜなら長い業界経験で不動産管理のノウハウを培っているからです。
不動産経営は賢さだけでは太刀打ちできないハプニングが多々発生します。（詳しくは僕も知らないですが）
キャリアが長ければ長いほど会社に経験知も蓄積されているのでどんな管理が最適か知っているんですね。
特に小さい会社で20年以上不動産畑を歩いている管理会社は狙い目です。
失敗談が豊富な管理会社がベスト
特に失敗談をたくさん持っている管理会社は信頼できます。なぜなら次同じような目に遭いそうになってもトラブルを回避できるからです。
僕が今お世話になっている管理会社の専務さんは客付けのときにこのようなことを言っておられました。
僕も会社を創業した頃は早く入居者を入れたかったので属性審査もかなり甘くしたことがあったのですが失敗でしたね。入居者の質が悪いと家賃滞納のトラブルとか余計に面倒ごとが増えるんです。
だから今は審査を厳しくしてお客さんを絞っています。もちろん空室リスクは高くなるのですが後々のことを考えるとそっちのほうがいいとオーナーさんにも説明しています。
逆にその考えに賛同していただけない場合はどれだけ儲かる物件であっても管理はお断りすることにしています。
引用元：某管理会社専務のお話
過去の手痛い経験を元に経営の軸を持っている会社はこれから先同じ土を踏むことはないでしょう。
失敗経験を語ってくれる管理会社は信頼に足ります。
労務管理が行き届いている
労務管理が行き届いている管理会社は概ね良好です。なぜなら社員を大切にしている証拠だからです。
逆に社員に重労働を強いてまでサービスを維持している会社はいずれどこかで破綻します（担当者が過労で倒れるとかね）
僕がお世話になっている管理会社は何と月の平均残業時間が10時間以下！。不動産業界にお勤めの方ならこれがどれほど衝撃的な数字か分かりますよね？
労務管理が行き届いている管理会社は息の長い経営が期待できます。
一度は管理会社を視察すべし
労務管理がきっちりしているか一度管理会社を視察しましょう。なぜなら職場の雰囲気を見れば一発で分かるからです。
定時内に仕事が終わっている所は社員さんの雰囲気が明るいです。逆に残業だらけで際限なく働いている会社はどこか雰囲気が重苦しい。
別に「月の残業時間はどのくらいですか。」なんて具体的な数字を聞く必要はありません。軽く視察して管理会社の雰囲気を確かめましょう。
新しいことにチャレンジ
今日訪問した賃貸管理会社さんが先進的
/
·オンライン内見主流
·８年前からyoutube動画打ち出す
·アプリを使った入居者クレーム対応(安否確認兼)
·業務の省力化で残業ゼロハンコと紙が主流の不動産業界では珍しい。信頼できそう。
— ガルシア＠英語とブログにゾッコンのサラリーマン (@garushia_blog) June 21, 2020
良質な管理会社はどんどん新しいことに挑戦しています。なぜなら現状維持がビジネスにとってリスクであることを知っているからです。
上のツイートの通り紙とハンコが主流の不動産業界でITを取り入れているのは衝撃でした。
徹底した省力化とIT化で業務効率とビジネススピードを上げないとヤバイと気づいたと管理会社の専務さんはおっしゃっていました。特に8年前からyoutube広告を出されていた先見の明には脱帽です。
時代を先取りして新しいことにチャレンジしている管理会社はそうカンタンに潰れないでしょう。
（せっかくなんで僕がお世話になっている管理会社のyoutube貼っておきます。新大阪近辺で管理委託したい方はぜひ。失礼ながらそこまで動画の作り方はうまくないですｗ）
信頼できる管理会社を選んだら心がけるべきこと2つ
それでは信頼できる管理会社が見つかったところで、オーナーであるみなさんに心がけてほしいことが2つあります。
これから話すことを疎かにすると、たとえどんなにいい管理会社にめぐり合えても満足のいく不動産経営はできません。
僕の失敗談も交えて解説するのでじっくり読んで下さい。
- 管理を丸投げしない
- こちらからもビジネス案を出す。
管理を丸なげしない
管理会社に全てを丸投げするのは絶対やめてください。なぜなら現場の状況を知らないと後々トラブルになるからです。
特に金銭関係の情報は逐一報告してもらうようにしましょう。家賃相場が変わって値下げになったとか礼金だけでは仲介屋に手数料が払えないなどお金関係は知っておかないとマジでイタイ目に遭います。
かく言う僕も前の管理会社は集金代行をするだけであってどんな人を住まわせているのか審査はどうなっているのか全くわかっていませんでした。本当に丸投げです。
結果入居者情報を家賃ごと持ち逃げされかけました。管理会社が何をしているかわからないことほど恐ろしいものはありません。
管理会社には月次レポートを出してもらう
- 管理を丸投げにしてはいけないのは分かったけどオーナーは何をしたらいいの？
- 管理会社の動向全て把握するとか無理では？
こんな悩みを抱えるオーナーさんは今もっている不動産の月次レポートを管理会社に出してもらいましょう。なぜなら管理会社が自分の物件をどのように管理しているか分かるからです。
具体的にはこんな内容を盛り込んでもらうといいでしょう。
- 設備交換実績
- 入居者の募集状況（空室の場合）
- 入居者の情報
- 家賃相場などの変更点
大事なのは管理会社が自分の物件でどんな管理をしているか知ることです。それは心に留めておきましょう。
オーナー自らも提案
オーナー自らも管理会社にビジネスの提案をしましょう。なぜなら管理会社との信頼関係が強くなるからです。
例えばこんなの。
- どんな入居者を住まわせたいか（インバウンド、低所得層など）
- 良さそうな物件を見つけたがそこで本当にいいのか
- ゲストハウスを運営したいがどうだろうか
まあこれはあくまで例です。大切なのはオーナーが不動産経営に対してどんな考えを持っているのか管理会社に伝えることです。
管理会社の社員も人間ですから、オーナーさんがどうしてほしいか分からないとかなりやりづらいそうです（今の管理会社の専務さんが仰っていました。）
不動産経営はオーナーと管理会社の二人三脚です。自分が物件を経営している自覚を持ってください。
不動産オーナーが信頼すべき管理会社の基準は5つ！
いかがでしたでしょうか。不動産オーナーにとって管理会社選びほど悩ましい問題はないですよね。
しかし良い管理会社と悪い管理会社には明白な違いがあります。最後にもう一度確認しましょう。
信頼できる管理会社の基準はこの5つです。
- 丁寧すぎるくらいの説明：素人でも理解できる説明をしてくれる
- 都合の悪いことも包み隠さず話す：カンペキな不動産管理はない
- 経験豊富：失敗経験が多ければなお良し
- 労務管理が行き届いている：良質な管理会社は社員を大切にしている
- 新しいことにチャレンジしている：現状維持に甘んじない
ぜひこの記事を参考に良き管理会社にめぐり合えることを祈っています。
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